**لیست، نشانی و شماره تلفن های دادسراهای تهران**

1. دادسرای عمومی و انقلاب تهران ( مرکز ) : تهران – نبش میدان ۱۵ خرداد
   تلفن :   ۳۳ – ۳۳۱۱۱۰۲۶   و   ۳۵۰۵۱۱۱۱
2. مرکز فوریت های قضایی دادسرا ( کشیک ) : تهران – ضلع شمالی پارک شهر – خیابان شهید فیاض بخش
   تلفن :  [phone]
   ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
3. دادسرای مستقر در مجتمع قضایی عدالت : تهران – بالاتر از میدان تجریش ، خیابان فنا خسرو ( ثبت سابق )
   تلفن :    [phone] –  ۲۲۷۲۷۴۷۰
   ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
4. دادسرای ناحیه ۱ شمیران : تهران – خیابان شریعتی – پل صدر ، خیابان الهیه – پلاک ۲
   تلفن :    [phone] –  ۲۲۰۰۹۰۴۴ –  ۲۲۶۰۶۶۶۴ و   ۸۱- ۲۲۰۰۷۳۷۹
   ضابطین دادسرا : آگاهی شمیرانات و کلانتری های ۱۰۱ و ۱۲۲ و ۱۲۳ و ۱۶۳ و ۱۶۴
   دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۱  تهران
5. دادسرای ناحیه ۲ سعادت آباد : تهران – سعادت آباد – خیابان علامه شمالی  – خیابان ۱۸ غربی – پلاک ۲۲
   تلفن :   ۹ – ۲۲۰۷۸۸۸۴
   ضابطین دادسرا : آگاهی شمالغرب تهران و کلانتریهای ۱۶۳ و ۱۱۸ و ۱۳۴ و ۱۳۷ و ۱۳۹
   دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۲  تهران
6. دادسرای ناحیه ۳ ونک : تهران – میدان ونک – ابتدای خیابان ملاصدرا – خیابان پردیس ، نبش کوچه زاینده  رود شرقی – پلاک ۵۹
   تلفن :   [phone]
   ضابطین دادسرا : کلانتریهای ۱۰۳ و ۱۲۴ و ۱۴۵
   دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۳  تهران
7. دادسرای ناحیه ۴ رسالت : تهران – فلکه دوم تهرانپارس – انتهای خیابان جشنواره – جنب فرهنگسرای اشراق – کوچه نباتی
   تلفن :   ۵ – ۷۷۳۴۱۰۴۱
   ضابطین دادسرا : آگاهی شمالشرق تهران و کلانتریهای ۱۰۲ و ۱۲۰ و ۱۲۶ و ۱۲۷ و ۱۲۸ و ۱۴۴ و ۱۴۷ و ۱۶۴ و ۱۹۰ و ۲۱۰
   دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۱۳ و ۸ و ۴  تهران
8. دادسرای ناحیه ۵ صادقیه : تهران – فلکه دوم صادقیه – خیابان آیت الله کاشانی – بلوار ابوذر – نبش بوستان دوم
   تلفن :   ۴ – ۴۴۰۸۹۷۲۳  و  ۶ – ۴۴۰۹۲۹۹۳
   ضابطین دادسرا : آگاهی شمالغرب تهران و کلانتریهای ۱۳۳ و ۱۳۵ و ۱۳۸ و ۱۴۰ و ۱۴۲ و ۱۴۳ و ۱۴۶ و ۲۰۹
   دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۲۲ و ۵  تهران
9. دادسرای ناحیه ۶ خارک : تهران – خیابان انقلاب – خیابان خارک – روبروی دانشکده علوم قضایی
   تلفن :  ۴ – ۶۶۷۱۳۲۰۱  و  ۶۶۷۱۳۲۰۷
   ضابطین دادسرا : پایگاه سوم آگاهی و پایگاه سوم اطلاعات و کلانتریهای ۱۲۵ و ۱۴۸ و ۱۰۴ و ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۷
   دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۶  تهران
10. دادسرای ناحیه ۷  ( امور مربوط به شهرداریها ) : تهران – خیابان شهید مطهری بعد از مترو مفتح خیابان شهید علی اکبریدعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۷  تهران
11. دادسرای ناحیه ۹ فرودگاه : تهران – فرودگاه مهرآباد – جنب گمرک
    تلفن :   [phone]  و  ۴۴۶۷۱۱۲۴
    ضابطین دادسرا : پلیس فرودگاه مهرآباد و پلیس امنیت ناجا و تمامی کلانتریهای شهر تهران
12. دادسرای ناحیه ۱۰ هاشمی : تهران – خیابان آزادی – نبش خیابان خوش
    تلقن :   ۵ – ۶۶۴۲۰۴۴۳
    ضابطین دادسرا : پایگاه هشتم آگاهی و کلانتریهای ۱۵۴ و ۱۰۸ و ۱۱۱ و ۱۱۹ و ۱۵۰
    دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۲۱ و ۱۰ و ۹
13. دادسرای ناحیه ۱۱ ولی عصر ( عج ) : تهران – خیابان ولی عصر (عج) ، میدان منیریه
    تلقن :   ۲ – ۵۵۳۷۵۷۵۰
    ضابطین دادسرا : پایگاه هشتم آگاهی و کلانتریهای ۱۱۲ و ۱۱۵ و ۱۲۹
    دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۱۱  تهران
14. دادسرای ناحیه ۱۲ ( امام خمینی ) : تهران – خیابان خیام  – ضلع شمالی پارک شهر – خیابان شهید فیاض بخش
    تلفن :   ۴ – ۶۶۷۲۲۵۶۱
    ضابطین دادسرا : پایگاه هفتم و هشتم آگاهی و کلانتریهای ۱۰۹ و ۱۱۳ و ۱۱۶
    دعاوی کیفری (شکایات) منطقه  ۱۲  تهران
15. دادسرای ناحیه ۱۴ شهید محلاتی : تهران – بلوار شهید محلاتی – بلوار ابوذر – بین پل چهارم و پنجم
    تلفن :   [phone]  و  ۳۳۸۱۳۷۱۴
    ضابطین دادسرا : پایگاه ششم آگاهی و کلانتریهای ۱۵۸ و ۱۵۹ و ۱۶۹ و ۱۱۰ و ۱۱۴ و ۱۳۲ و ۱۵۶ و ۱۵۷
    دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۱۵ و ۱۴  تهران
16. دادسرای ناحیه ۱۶ بعثت : تهران – ضلع شمالی ترمینال جنوب
    تلفن :   ۵ – ۵۵۳۲۱۵۲۰
    ضابطین دادسرا : پایگاه هفتم و هشتم آگاهی و کلانتریهای ۱۱۷ و ۱۳۰ و ۱۵۲ و ۱۶۰ و ۲۰۸
    دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۱۹ و ۱۶  تهران
17. دادسرای ناحیه ۱۸ شهید مطهری : تهران – جاده ساوه – چهارراه یافت آباد – بلوار معلم – بعد از میدان معلم نبش خیابان حیدری – پلاک ۲۱۶
    تلفن :   ۷۳ – ۶۶۲۲۴۴۶۹
    ضابطین دادسرا : پایگاه هشتم آگاهی و پایگاه بسیج ابوذر و کلانتریهای ۱۶۹ و ۱۵۳ و ۱۵۱ و ۱۴۹
    دعاوی کیفری (شکایات) مناطق  ۱۸ و ۱۷  تهران
18. دادسرای ناحیه ۱۹ ( ویژه جرایم پزشکی و دارویی ) : تهران –  خیابان شهید مطهری – بعد از قائم مقام فراهانی ، روبروی پست بانک – پلاک ۲۸۴
    تلفن :    ۲ – ۸۸۳۲۸۹۸۰  و  ۸ – ۸۸۳۲۸۹۸۷
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای تهران و آگاهی مرکز
19. دادسرای ناحیه ۲۰ انقلاب : تهران – خیابان شریعتی – نبش خیابان معلم
    تلفن :   ۵ – ۸۸۴۱۵۱۱۱
20. دادسرای ناحیه ۲۱ ( ویژه ارشاد ) : تهران – خیابان شهید بهشتی – خیابان احمد قصیر – جنب بیمارستان آسیا
    تلفن  :   ۷۳ – ۸۸۷۳۲۱۶۷
    ضابطین دادسرا : اداره کل اجتماعی ناجا ی تهران بزرگ و پایگاههای اول تا دهم اطلاعات و آگاهی و کلانتریهای ۱۵۴ و ۱۴۳ و ۱۰۵ و ۱۲۴
21. دادسرای ناحیه ۲۲ ( ویژه امور اقتصادی ) : تهران – خیابان انقلاب – خیابان گارگر شمالی – خیابان فرصت شیرازی – کوچه مستعلی
    تلفن :    [phone]  و  ۳ – ۶۶۵۷۵۸۶۰
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
22. دادسرای ناحیه ۲۳ ( امور نیابت ) : تهران – ضلع شمالی پارک شهر – خیابان شهید فیاض
    تلفن :    [phone]   و   ۶۶۷۲۰۴۹۹   و   ۶۶۷۲۰۰۸۸   و   ۴ -۶۶۷۲۲۵۶۱
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
23. دادسرای ناحیه ۲۴ ( ویژه مبارزه با قاچاق و ارز ) : تهران – خیابان شریعتی – نبش معلم
    تلفن :   ۵ – ۸۸۴۱۵۱۱۱
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
24. دادسرای ناحیه ۲۵ ( امور سرپرستی ) : تهران – خیابان کریم خان زند – زیر پل کریم خان – خیابان ایرانشهر – نبش ملکیان – پلاک ۲۱۹
    تلفن :   ۸ – ۸۸۸۲۰۰۸۶
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
25. دادسرای ناحیه ۲۶ ( بومهن ) : بومهن – بلوار امام خمینی ( ره ) ، جنب کلانتری ۲۰۶
    تلفن :    [phone]
26. دادسرای ناحیه ۲۷ ( امور جتایی ) : تهران – سه راه آذری – خیابان جرجانی – پلاک ۲۰
    تلفن :   ۶ – ۶۶۶۴۰۶۲۰
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
27. دادسرای ناحیه ۲۸ ( ویژه کارکنان دولت و مطبوعات و رسانه ها ) : تهران – میدان پانزده خرداد – دادسرای مرکز – طبقه سوم
    تلفن :   [phone]
28. دادسرای نا حیه ۲۹ ( ویژه نوجوانان ) : تهران – اتوبان کرج – نرسیده به عوارضی قدیم – خیابان آزادگان – پلاک ۱۴۴
    تلفن :    ۸ –  ۴۴۰۶۴۴۶۷
    ضابطین دادسرا : تمامی کلانتریهای شهر تهران و آگاهی مرکز
29. دادسرای ناحیه ۳۱ ( جرایم رایانه ای ) : تهران – خیابان شریعتی – بالاتر از چهارراه طالقانی – نرسیده به بهار شیراز – نبش کوچه فرهاد ۲
    تلفن :   ۶ – ۷۷۵۱۲۰۳۴
30. دادسرای ناحیه ۳۲ ( راهور ) : تهران – خیابان آزادی – خیابان رودکی – ضلع جنوبی ساختمان راهنمایی و رانندگی – کوچه شهید فرج اللهی
    تلفن :      [phone]
31. دادسرای امنیت ( مستقر در زندان اوین ) : تهران – اتوبان چمران – خیابان شهید کچویی – زندان اوین
    تلفن :   [phone]

**اعاده دادرسی**

اعاده دادرسی از جمله روش‌های فوق‌العاده شکایت از احکام است که راهی برای برگشت به دادگاه صادرکننده حکم قبلی محسوب می‌شود؛ با این هدف که دادگاه از رأی قطعی سابق خود بازگردد، چرا که شاکی مدعی است صدور آن رأی از روی اشتباه بوده و دلایل موجود اجازه نمی‌دهد که چنین حکمی باقی بماند

در این یادداشت آمده است: هدف اصلی از دادرسی حفظ حق و اجرای عدالت است و دادرس نیز مانند سایرین در معرض خطا و اشتباه قرار دارد. در صورتی که در نتیجه دادرسی حکمی صادر شود که با خطا همراه باشد، تردیدی نیست که باید به طور مجدد مورد رسیدگی قضایی قرار گیرد. بنابراین برای اینکه رأی دادگاه‎ها مصون از خطا باشد، اعاده دادرسی پیش‎بینی شده است. 

"انواع اعاده دادرسی" 
اعاده دادرسی با توجه به نحوه‎ اقامه آن به دو نوع تقسیم می‌شود: 
1- برابر بند الف ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، اگر متقاضی اعاده دادرسی به طور مستقل آن را درخواست کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی محسوب می‎شود. یعنی چنانچه بدون اینکه دعوایی در جریان رسیدگی باشد، یکی از طرفین حکمی که سابقا صادر شده است، درخواستی را به عنوان اعاده دادرسی مطرح کند، این درخواست، اعاده دادرسی اصلی خواهد بود که باید ضمن دادخواست به دادگاه صلاحیت‎دار تقدیم شود. 
2- در مقابل اعاده دادرسی اصلی، اعاده دادرسی طاری قرار دارد که در بند ب همان ماده به آن اشاره شده است. اعاده دادرسی طاری در ضمن دادرسی مطرح می‎شود؛ این در حالی است که در اعاده دادرسی اصلی پرونده‎ای در حال رسیدگی نیست تا ضمن آن اعاده دادرسی مطرح شود. 

"جهات درخواست اعاده دادرسی" 
اعاده دادرسی به استحکام احکام لطمه می‎زند و اعتبار احکام را سست می‎کند، بنابراین استفاده از آن بسیار محدود است و تنها در مواردی که قانون مقرر کرده، قابل استفاده است. در جلسه دادرسی نیز تنها به جهتی رسیدگی می‎شود که در دادخواست اعاده دادرسی قید شده است. بر اساس ماده 436 قانون آیین دادرسی مدنی، در اعاده دادرسی به جز آنچه که در دادخواست اعاده دادرسی ذکر شده است، جهت دیگری مورد رسیدگی قرار نمی‌گیرد. 

جهات اعاده دادرسی عبارتند از:

1- موضوع حکم، مورد ادعای خواهان نبوده باشد. به عنوان مثال، خواهان از دادگاه، صدور حکم تخلیه را تقاضا کند و دادگاه علاوه بر صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت اجرت‎المثل صادر کند. 
2- حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد. مانند اینکه خواسته خواهان 10 میلیون تومان است اما دادگاه بر اساس نظر کارشناس حکم به پرداخت 15 میلیون تومان خسارت داده است. این جهت اعاده دادرسی در مواردی قابل تحقق است که خواسته پول رایج ایران، پول خارجی یا مالی کلی باشد. (مانند صد تن گندم یا سکه طلا) ارایه حکم مورد درخواست اعاده دادرسی دلیل تحقق این جهت اعاده دادرسی است. 
3- وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا به مواد متضاد باشد. مثلاً دادگاه شرط ضمن عقد را نامشروع دانسته و در عین حال با استناد به ماده 237 قانون مدنی، خوانده را ملزم به انجام آن شرط کرده است. 
4- حکم صادره با حکم دیگری در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، که قبلاً توسط همان دادگاه صادر شده است، متضاد باشد؛ بدون آن‎ که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد. 
5- طرف مقابل درخواست‎کننده اعاده دادرسی حیله و تقلبی به‎ کار برده که در حکم دادگاه موثر بوده است. حیله و تقلب می‎تواند مصادیق متعددی داشته باشد. مانند اینکه خواهان کاری کند که شخصی غیر از خوانده به‎ عنوان خوانده در دادگاه حاضر شود و برخلاف واقع به صحت ادعاهای خواهان اقرار کند. 
6- حکم دادگاه مستند به اسنادی بوده که پس از صدور حکم، جعلی بودن آنها ثابت شده باشد. 
7- پس از صدور حکم، اسناد و مدارکی به دست می‎آید که دلیل حقانیت درخواست‎کننده اعاده دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و مدارک یادشده در جریان دادرسی مکتوم بوده و در اختیار متقاضی نبوده است. 

"چگونگی رسیدگی به دادخواست اعاده دادرسی" 
دادگاه پس از بررسی دادخواست اعاده دادرسی، موضوع را صورت‎جلسه کرده و به همین وسیله قرار قبول یا رد دادخواست را صادر می‎کند. چنانچه قرار قبولی دادخواست صادر شود، دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ آن به همراه نسخه دوم دادخواست به طرف مقابل و ابلاغ وقت به درخواست‎کننده را صادر می‎کند. هرگاه قرار رد درخواست صادر شود، این قرار به طرفین ابلاغ می‎شود. 

"مرجع اعاده دادرسی" 
بر اساس ماده 432 قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صلاحیت‎دار در رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی دادگاهی است که حکم قطعی را صادر کرده است. بنابراین اگر دادگاه بدوی حکم قطعی را صادر کرده باشد، همان دادگاه مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی است و در صورت قبول این درخواست به استناد تبصره‎ ذیل ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی ماهوی کرده و حکم مقتضی صادر می‎کند. حکم صادره توسط این دادگاه نیز طبق مقررات قابل تجدیدنظرخواهی است.در صورتی که دادگاه تجدیدنظر حکم قطعی را صادر کرده باشد، این دادگاه مرجع صالح برای اعاده دادرسی خواهد بود و در صورت قبول درخواست اعاده دادرسی و انجام رسیدگی‎های لازم، مبادرت به صدور رأی می‌کند که این رأی قطعی خواهد بود. البته در صورتی که جهت درخواست اعاده دادرسی، مغایرت دو حکم صادره از دادگاه واحد باشد، دادخواست اعاده دادرسی به شعبه دادگاه صادرکننده حکم دوم تقدیم می‎شود. 
اگر تقاضای اعاده دادرسی به استناد ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاه‎های عمومی و انقلاب انجام شود، مرجع دریافت درخواست اعاده دادرسی به شرح زیر است: 
الف) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیت‌یافته مرحله‎ بدوی و تجدیدنظر هر استان به عنوان خلاف بین شرع باید به دادگستری همان استان مراجعه کنند. 
ب) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیت‎یافته در دیوان عالی کشور و شعب تشخیص به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به دادستانی کل کشور مراجعه کنند. 
ج) متقاضیان و معترضان به احکام قطعیت‎یافته در سازمان قضایی نیروهای مسلح به عنوان خلاف بین شرع باید برای تسلیم درخواست و مدارک خود به نمایندگان حوزه‎ نظارت قضایی ویژه در سازمان قضایی نیروهای مسلح همان استان یا به رییس سازمان قضایی نیروهای مسلح در تهران مراجعه کنند. 

"مهلت درخواست اعاده دادرسی" 
مهلت درخواست اعاده دادرسی برای اشخاص مقیم ایران 20 روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه و به شرح زیر است: 
1- نسبت به آرای حضوری قطعی، از تاریخ ابلاغ. 
2- نسبت به آرای غیابی، از تاریخ انقضای مهلت واخواهی و درخواست تجدیدنظر. 
البته در مواردی که درخواست‎کننده‎ اعاده دادرسی عذر موجهی داشته باشد، باید دلایل عذر خود را ضمن دادخواست به دادگاهی که مرجع رسیدگی به اعاده دادرسی است، ارایه کند. دادگاه در این موارد در ابتدا به ادعای داشتن عذر، رسیدگی می‎کند و چنانچه عذر را موجه تشخیص دهد، قرار قبول دادخواست اعاده دادرسی را صادر و سپس دادخواست را برای انطباق داشتن یا انطباق نداشتن با جهات اعاده دادرسی بررسی می‎کند و در نتیجه قرار قبول یا رد اعاده دادرسی را صادر خواهد کرد. (ماده 427 و 306 قانون آیین دادرسی مدنی)‎ مهلت‎های مقرر در مواد 428، 429 و 430 قانون آیین دادرسی مدنی نیز مبتنی بر این اصل است و هیچ مهلتی علیه کسی که قادر به استفاده از آن نباشد، آغاز نمی‎شود. 
تمدید مهلت: 
تمدید مهلت درخواست اعاده دادرسی ممنوع است مگر در مواردی که قانون معین کرده باشد. مواردی که با توجه به ماده 431 قانون آیین دادرسی مدنی، تمدید مهلت مجاز شمرده شده، دو مورد است: 
1- چنانچه شخصی که حق درخواست اعاده دادرسی دارد، قبل از انقضای مهلت اعاده دادرسی، ورشکسته یا محجور شود یا فوت کند، مهلت جدید از تاریخ ابلاغ حکم، نسبت به مدیر تصفیه‎ شخص ورشکسته و قیم شخص محجور و در صورت فوت به وراث یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی وراث آغاز می‎شود. (ماده 337 قانون آیین دادرسی مدنی) 
2- اگر سِمَت یکی از اشخاص که به عنوان نمایندگی از قبیل ولایت یا قیمومیت یا وصایت در دعوا دخالت داشته‎اند، قبل از انقضای مهلت درخواست اعاده دادرسی از بین برود، مهلت مقرر از تاریخ ابلاغ حکم به کسی که به این سِمَت تعیین میشود، آغاز خواهد شد و اگر زوال این سِمَت به واسطه‎ رفع حجر باشد، مهلت درخواست اعاده دادرسی از تاریخ ابلاغ حکم به کسی که از وی رفع حجر شده است، آغاز میشود. (ماده 338 قانون آیین دادرسی مدنی) 

"چگونگی اجرای حکم مورد درخواست اعاده دادرسی" 
قابلیت اعاده دادرسی و حتی صرف درخواست اعاده دادرسی مانع از اجرای حکم نیست. در صورتی که قرار قبولی درخواست اعاده دادرسی صادر شود، از آنجاییکه با تشخیص دادگاه علایمی مبنی بر نادرست بودن حکم وجود دارد و اجرای آن ممکن است خساراتی را برای متقاضی اعاده دادرسی ایجاد کند، بنابراین در مواردی که جبران این خسارت ناممکن است، اجرای حکم متوقف می‎شود. با توجه به ماده 437 قانون آیین دادرسی مدنی، با صدور قرار قبولی اعاده دادرسی اصل بر توقف عملیات اجرایی حکم است؛ مگر اینکه محکوم‎به، مالی باشد و محکوم‎له تأمین مناسبی برای اجرای حکم بدهد. البته عملیات اجرایی زمانی متوقف می‎‌شود که حکم در حال اجرا باشد اما در صورتی که حکم قبلاً اجرا شده بود، دادگاه تا صدور حکمِ اعاده دادرسی نباید در خصوص اعاده‎ وضعیتِ عملیات اجرایی تصمیم بگیرد. باید توجه داشت که دادگاه در این خصوص نباید رأساً اقدام کند بلکه با تقاضای خواهانِ اعاده دادرسی، دادگاه دستور توقف اجرای حکم را می‎دهد.پس از توقف عملیات اجرایی تا معلوم شدن نتیجه‎ قطعی، اعاده دادرسی همچنان متوقف می‎ماند مگر اینکه محکوم‎به مالی باشد و محکوم‎له درخواست ادامه‎ آن را مطرح کند که در این ‎صورت با اخذ تأمین، عملیات اجرایی ادامه می‎یابد. 

"رأی دادگاه در مرحله اعاده دادرسی" 
چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، درخواست اعاده دادرسی را وارد تشخیص دهد، حکم مورد درخواست اعاده دادرسی را نقض و رأی مقتضی صادر می‎کند. در صورتی که درخواست اعاده دادرسی در مورد قسمتی از حکم باشد، تنها همان قسمت نقض می‎شود. در صورتی که جهت اعاده دادرسی مغایرت دو حکم باشد و دادگاه پس از رسیدگی درخواست اعاده دادرسی را وارد بداند، حکم دوم (مؤخرالصدور) را نقض و حکم نخست درهر حال به قوت خود باقی خواهد بود. (ماده 439 قانون آیین دادرسی مدنی) 

"تصحیح رأی" 
تصحیح سهو یا اشتباهاتی که رأی صادره در مرحله‎ اعاده دادرسی متضمن آن است، با توجه به ملاک ماده 309 و تبصره ماده 435 قانون آیین دادرسی مدنی تا قبل از آن ‎که مورد شکایت قرار گیرد، با دادگاه صادرکننده حکم خواهد بود که رأساً یا بنا به درخواست هر یک از طرفین در این خصوص اقدام می‌کند. 

"چگونگی اجرای رأی صادره در مرحله اعاده دادرسی" 
در صورتی که حکم مورد درخواست اعاده دادرسی نقض شود، اقدامات اجرایی تا حدی که اجرا شده، باید به درخواست ذی‎نفع و با دستور دادگاهی که اجراییه را صادر کرده است، به حالت پیش از اجرا بازگردد اما اگر چنین حکمی قبلاً اجرا شده باشد، بازگشت عملیات اجرایی به حالت پیش از اجرا با توجه به ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی منوط به نهایی شدن حکمی است که پس از اعاده دادرسی صادر می‎شود. 

**قرارداد و مبایعه نامه**

"قرارداد و مبایعه نامه عقدی است که طی آن بیع انجام شده است"

وکالت ازطرف اشخاص حقیقی

هر شخص حقیقی می تواند برای انجام قرارداد برای خود وکیلی انتخاب نماید در رابطه با وکالت کاتب می بایست به چند نکته توجه کند:

همانگونه که خود شخص نباید ممنوع المعامله باشد و بلوغ عقلی داشته باشد این مسئله در رابطه با وکیل نیز صدق می کند وکیل باید دارای بلوغ عقلی باشد.

وکیلی که از طرف فروشنده انتخاب می شود باید دارای وکالتنامه معتبر باشد که وکالت نامه وکیل فروشنده می بایست موضوع داشته باشد و در وکالتنامه مشخصات ملکی که فروخته می شود درج شود

و اگر وکالتنامه فاقد موضوع بود می بایست درون وکالتنامه قید شود که وکیل حق فروش کلیه املاک موکل خود را دارد.

در متن وکالتنامه می بایست به موضوع حدود اختیارات وکیل مشخص باشد بعنوان مثال ممکن است شخصی از جانب کسی وکالت داشته باشد و این وکالت فقط برای انجام امور اداری آن ملک داده شده باشد.

در متن وکالتنامه می بایست کلیه حق فروش به شخص دیگر قید شود و همچنین وکیل از جانب موکل حق اخذ ثمن را داشته باشد در صورتی که در متن وکالت نامه حق اخذ ثمن قید نشود و حق فروش قید شده باشد به این معنی است که وکیل می تواند در رابطه با فروش ملک تصمیم گیری و اقدام نماید ولی مبلغ ناشی از فروش ملک می بایست بدست خود موکل برسد.

همیشه سعی کنید وکالتنامه را از ابتدا تا انتها با دقت مطالعه کنید کارها پیش می آید که یک کلمه کل معنی جمله را عوض می کند یا شما در متن وکالتنامه می خوانید (وکیل حق فروش ملک و اخذ ثمن را)به همین جمله بسنده می کنید در صورتی که امکان دارد در آخر جمله ندارد نوشته شده باشد یعنی وکیل حق فروش ملک و اخذ ثمن را ندارد.

اصالت وکالت نامه می بایست توسط کاتب قرارداد استعلام شود قبل از انجام معامله می بایست به دفتر خانه ای که وکالت نامه را صادر کرده مراجعه کرده و یا تماس بگیرید و اصالت وکالتنامه را جویا شوید زیرا ممکن است وکیل از جانب موکل عزل شده باشد و یا موکل فوت کرده باشد که در اینصورت وکالتنامه فاقد اعتبار است.

در مورد وکالت های بلا عزل هم باید توجه نمود وکالت نامه تا زمانی بلا عزل است که موکل زنده باشد در صورت فوت موکل وکالتنامه اعتبار ندارد مگر اینکه شخص وکیل دارای مدرک معتبری مثل مبایعه نامه باشد که ملک را از موکل خود خریده است و سند را بصورت وکالت بلاعزل منتقل کرده است

در مورد خریدار نیز وکیل می بایست دارای وکالتنامه از طرف شخص خریدار باشد که در متن وکالتنامه قید شود که وکیل حق خرید هرگونه املاک را برای موکل خود دارد که این وکالتنامه نیز می بایست توسط دفتر خانه معتبر و یا سفارت خانه ثبت شده باشد واصالت آن توسط کاتب مورد بررسی قرار گیرد.

در بند قرارداد می بایست در قسمت فروشنده و خریدار مشخصات خود شخص موکل را بنویسید و سپس مشخصات وکیل را همراه با شماره وکالتنامه،شماره دفتر خانه،تاریخ وکالت را در قرارداد درج نمایید.

وراثت

در مورد املاکی که مالک آن متوفی باشد در صورتی می توان ورثه مرحوم یا مرحومه را بعنوان طرف قرارداد اطلاق نمود که ورثه دارای گواهی حصر و وراثت معتبر از مراجع قضایی باشد و در متن گواهی حصرو وراثت می بایست مشخصات ملک مورد نظر قید شده باشد.

مگراینکه در متن گواهی نوشته شده شود که ورثه ی مذکور وارث تمامی دارایی های متوفی می باشد در اینصورت می بایست مشخصات شخص متوفی در قرارداد قید شود

و سپس مشخصات وراث به همراه شماره و مشخصات و تاریخ گواهی حصر و وراثت قید گردد.

در مورد خریدار نیز ورثه نمی تواند برای شخص متوفی مالی را خریداری کند شخص متوفی را نمیتوان بعنوان خریدار تلقی نمود.

بعد از نوشتن مشخصات طرفین قرار می بایست آدرس و شماره تلفنی از هر یک از طرفین اخذ شده و در قرارداد نوشته شود تا در صورت لزوم به ان رجوع شود.

اشخاص حقوقی

تمامی اشخاص می توانند بعنوان نماینده حقوقی شرکت ها،نهادها،ارگان ها و مراکز دولتی و خصوصی و…..معرفی شوند و در قرارداد بعنوان طرف معامله شناخته شوند در این موارد می بایست موضوعاتی رعایت شود:

کلیه شرکت ها می بایست دارای اساس نامه و روزنامه رسمی و مجوزهای لازم باشند و مشخصات مدارک می بایست در قرارداد ذکر شود.

طرف قراردای که به عنوان نماینده یک شرکت معرفی می شود یا می بایست جزء هیئت مدیره یآن شرکت باشد و یا می بایست از طرف هیئت مدیره وکالت داشته باشد که شرایط وکالتنامه نیز دقیقا می بایست طبق شرایط و ظوابطی که برای اشخاص حقیقی گفته شد رعایت شود.

کلیه نهادها ومراکز اعم از دولتی و خصوصی و ارگانها میبایست دارای مجوز باشند و شخص نماینده یا باید مدیرعامل آن نهاد باشد یا از جانب مدیرعامل آن نهاد وکالت داشته باشد.

ارگانها و نهادهای دولتی میبایست مجوز خرید داشته باشد و نماینده آن ارگان و نهاد مجوز لازم را ارائه نماید و مشخصات مجوز میبایست در قرارداد توسط کاتب درج شود.

در بند طرفین قرارداد میبایست ابتدا مشخصات و شخص حقوقی قید شده و سپس در قرارداد توضیح داده شود که این ملک برای فلان نهاد یا شرکت یا ارگان خریداری شده که دارای مجوز و مدارک با شماره های مذکور است و شخص حقوقی بعنوان نماینده قانونی و یا وکیل نماینده قانونی اقدام به امضای قرارداد نموده است.

درمورد اشخاص حقوقی نیز میبایست پس از درج مشخصات دقیق آدرس و تلفن آن شرکت و یا نهاد و ارگان و یا سازمان قید شود که در صورت لزوم یه آن رجوع شود.

۱- در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

۲- درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.

۳- حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.

۴– تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که لا اقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی میماند.

۵– چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده- در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

۶- به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.»

۷چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

۸- بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.

خاطرنشان مینماید، دقت در نوشتن مبایعه نامه به شکلی که گفته شد میتواند فروشندگان را از وقوع بسیاری مشکلات و دعاوی حقوقی احتمالی دور سازد. در خصوص نحوه تنظیم مبایعه نامه چنانچه پرسشی دارید میتوانید با کارشناسان "موسسه حقوقی پیشگامان عدالت" در میان گذاشته و پاسخ آن را بیابید.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم میکنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن میتوان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری میکند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتراسنادرسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار میتواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای انتقال سند مالکیت در دفترخانه ملزم کند.

اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در اینصورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا مینماید.

وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده میشود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید میکنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام میگویند.

قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

اصولاً درج وجه التزام درقولنامه به یکی از روش های ذیل میتواند باشد:

1-در قولنامه قید میشود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در اینصورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار میتواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمیتوان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

2-در قولنامه طرفین موافقت مینمایند، که در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و درصورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

3-چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ….. در دفترخانه…. حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و درصورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه…. ریال خسارت تأخیر است، دراین فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

قول نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه که خریدار و فروشنده باید بدانند

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه میدانند یعنی قول مکتوب و براین مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمیتوان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و ازطرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش میدانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش میتوان درخواست کرد.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید دراین حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم مینمایند و درآن متعهد میشوند در زمان و مکان مشخصی (دفتراسنادرسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه میگویند.

 آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمیتوان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

آموزش مبایعه نامه نویسی: موضوع قرارداد

درآموزش های قبل گفتیم که مبایعه نامه عموما دارای ۱۱ وجه است که اجبارا می بایست در مبایعه نامه بکار روند.

 اولین جزء مبایعه نامه طرفین قرارداد است.

دومین جزء مبایعه نامه نویسی موضوع قرارداد است.

موضوع قرارداد چیست؟

طبق ماده ۲۱۴ قانون مدنی ،موضوع قرارداد به «مورد معامله» تعبیر شده که عبارت است از «مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می کنند»

بطور ساده تر هرچیزی که در یک قرارداد فروخته یا خریده میشود موضوع قرارداد گفته میشود.

شرایط موضوع قرارداد:

توجه نمایید که هر مالی قابل انتقال و فروختن نیست موضوع قرارداد و مالی که مورد معامله است میبایست دارای شرایطی باشد و کاتب میبایست به شرایط ان دقت کند .

در صورتیکه موضوع قرارداد دارای شرایط مکتوب در قانون نباشد آن عقد باطل است و عمل به مفاد آن قرارداد برای طرفین لازم الاجرا نیست.

این شرایط در زیر مکتوب شده است.

توجه شود بدلیل اینکه آموزش ما در مورد مبایه نامه نویسی ملک است تنها مواردی را که از نظر ملکی و مبایعه نامه نویسی حائز اهمیت است بررسی خواهیم کرد.

اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده میشود غیر از خودرو درخصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری میتوان از بیعنامه استفاده کرد.

بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.

و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول میکنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیعنامه نیست.

" ۷ ماده مبایعه‌ نامه"

هرمبایعه نامه املاک از۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل میباشد .

ماده ۱: طرفین قرارداد

طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران میباشد که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه رو به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید .

ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری ومسکونی واداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص میکند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید درمبایعه نامه قبد شود) هست .

مهمترین بخش از این ماده که حتما باید کنترل کنید آدرس دقیق و صحت کد رهگیری است که میتوانید از فروشنده کد پستی تأیید شده از اداره پست رو درخواست کنید و آخرین بخش از این ماده مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش و غیره میباشد.

ماده ۳: ثمن معامله

منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی است که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه میشود حتما شماره چک های پرداختی در مبایعه نامه قید بشود .

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند می باشد .

بند ۱-۴ : تاریخ حضور در دفترخانه میباشد که طرفین درهمان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و درهمان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند میباشند.

بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد میباشد که در رهن بانک بوده و فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه مینماید.

بند ۳-۴ : درصورت عدم حضور هریک از طرفین در تاریخ مقرر، طرف مقابل میتواند از سردفتراسنادرسمی مقرر شده گواهی عدم حضور دریافت نمایند.

بند ۴-۴ : عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری ومفاصا حساب مالیات واستعلام ثبت ودرصورت نیاز پایانکار و ضمناًعدم حضورخریدار در دفترخانه منجربه صدور گواهی عدم حضور ودریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل میگردد.

بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه میباشد.

ماده ۵: شرایط تسلیم مورد معامله

شرایط تسلیم مورد معامله ۲ بند میباشد:

بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات میباشد که درصورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.

بند ۲-۵ : درصورتی که ملک خریداری شده به هرعلتی غیرقابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه برعودت مبلغ پرداختی خریدار میبایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را نیز به خریدار بپردازد.

ماده ۶: آثار قرارداد

آثار قرارداد شامل ۷ بند است:

بند ۱-۶ : فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات مینماید و فروشنده میبایست کلیه بدهی های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی وغیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید .

بند۲-۶ : تعیین اینکه تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوفاف برعهده کدام یک از طرفین میباشد. لازم به ذکراست هزینه تنظیم سند رهنی برعهده خریدار میباشد.

بند ۳-۶ : افزایش و کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و میزان ثمن آن نخواهد داشت .

بند ۴-۶ : کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و برخلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نمیباشد.

بند ۵-۶ : درصورتی که طرفین هریک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند میبایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.

بند ۶-۶ : قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار میباشدو توصیه میگردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .

بند ۷-۶ : حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله میکنید تا با این روش از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانید و از تعارفات و رودربایستی در معاملات خودداری کنید .

ماده ۷: فایل متعاملین

فایل متعاملین شامل ۶ بند می باشد:

بند ۱-۷ : پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه میباشد که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک در اینجا قابل دسترسی میباشد.

بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری درپرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.

بند ۳-۷ : علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ میشود و درصورت نیاز میتوانید گواهی ارزش افزوده را از مشاور املاک دریافت کنید .

بند ۴-۷ : مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین میباشد در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری وغیره برای شما ارسال نمیگردد .

بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک میباشد .

بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس میباشد .

توضیحات قرارداد:

در توضیحات مواردی را که طرفین به توافق میرسند و در متن قرارداد اشاره نشده است را ذکر میکنند و شامل شرایطی از قبیل دیر آماده شدن سند (بوروکراسی اداری ) و تجهیزات نصب شده و غیره میباشد.

به فروشندگان مبایعه نامه توصیه جدی میشود در صورت پرداخت چک از سوی خریدار حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر شود درغیراینصورت به هیچ وجه حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت .

مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.

نکات مهم تنظیم مبایعه نامه

۱ – قبل از هر اقدامی برای تنظیم مبایعه نامه، نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام کنید. احراز هویت به هیچ وجه نباید به شخص دیگری واگذار شود. لذا شخصاً آن را انجام دهید.

۲ – زمان کوتاهی را صرف آشنایی با خریدار و کنکاش قصد او از انجام این معامله نمایید. بدون آنکه سوالات شما ماهیت دخالت در امورشخصی را پیدا کند. بدانید که این امر در صورتی که به نحو صحیح انجام شود، در تمیز و تشخیص کلاهبرداران و شیادان احتمالی به شما کمک خواهد کرد.

۳ – به طور کامل شرایط و نحوه ی پرداخت خریدار را بپرسید. در قرارداد تنظیمی نیز به طور کامل و دقیق این موضوع را کنترل نمایید. سعی کنید قبل از انجام معامله به این موضوعات دقت کافی کرده باشید.

۴ – تمامی مفاد قرارداد را بطور دقیق مطالعه کنید و به هیچ وجه آن را به شخص دیگر واگذار نکنید. حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه نامه به شما اطمینان داد و یا خواست شخصاً آنها را برای شما بخواند، قبل از امضای آن از او بخواهید که مبایعه نامه در اختیار شما قرار گیرد.

۵ – برای یکایک تعهدات خریدار، از جمله تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا تعیین نمایید. بنویسید در صورت عدم انجام آن تعهد خاص به عنوان مثال میبایست روزانه مبلغ ده میلیون ریال به عنوان خسارت قراردادی به فروشنده پرداخت گردد. دقت داشته باشید میزان خسارت به صورت عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین میشود. پیش بینی خسارت قراردادی میتواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید. بعلاوه آنکه در صورت وقوع اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز، این موضوع یاری رسان فروشنده خواهد بود.

– تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که لا اقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی میماند.

۶ – سعی کنید میزان متعارفی از ثمن یا همان قیمت را حین تنظیم مبایعه نامه دریافت نمایید. میزان متعارف اصولا بیش از سی درصد قیمت میباشد. لیکن درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید.

چون در صورتی که به هر دلیل اقساط بعدی ثمن پرداخت نگردد شما گرفتار قراردادی شده اید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافت نداشته اید. برای این منظور میتوان انفساخ مبایعه نامه را درصورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش بینی نمود.

۷ – به دلیل آنچه در بند پیشین اشاره شد، صرفاً با دریافت بیعانه، به هیچ وجه مبایعه نامه را امضا نکنید.

۸ – درهنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

۹ – درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از نوع و شرایط آن کسب اطلاع نمایید.

۱۰ – حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتراسنادرسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا درج کنید.

۱۱- به عنوان یک فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه موضوعاتی حیاتی را باید رعایت کنید که در این مقاله نکته وار بدانها خواهیم پرداخت. نظر شما را به بخش نخست آن جلب مینماییم.

۱۲ – چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.

۱۳ – به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. درغیراینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست»

۱۴ – در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

۱۵ – چنانچه وکیل خریدار درجلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه وهویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

۱۶ – بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.

۱۷ – بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت بعنوان عقد جایز و بدلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان میکنند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم میکنند در حالیکه چنین پنداشتی کاملا اشتباه است.

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت نامه به دفتراسنادرسمی مراجعه میکنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق میکنند و نه آنچه سردفتر صلاح میداند.

۱۸ – سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچوجه ندارد.

۱۹ – توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت نامه معرفی میکند اعتماد نکنید و شما میتوانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.

۲۰ – وکالت را قبل از امضاء و تائید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص، عبارات مبهم و …. حساس باشید و واکنش نشان دهید.

۲۱ – پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی، مبادرت به اخذ وکالت نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید.

۲۲ – در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج کنید: "وکیل در حیات و وصی موکل در ممات است"

۲۳ – متاسفانه بدلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت‌های تعاوتی بدلیل بی‌دانشی و یا بدلیل منفعت‌جویی اقداماتی به ضرر شما انجام ‌میدهند که باید مواظب این گونه رفتارها باشید.

۲۴ – در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده ‌میتواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد و میتواند علاوه براصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیزعلاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل) مطالبه نماید.

۲۵ – فروشنده میتواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

۲۶ – اگر قرارداد بیعی منعقد گردد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده میتواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد فقط با شرایط ذکر شده  قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

۲۷ – اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

۲۸ – اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ میدهد (خیار تخلف از شرط) در اینصورت با تحقق شرط، فروشنده میتواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

۲۹ – اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام میگویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده میتواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمیدهند.

۳۰ – در صورت ورثه ای بودن ملک ٬ اجرای مفاد زیر لازم است:

الف – گواهی انحصار وراثت

ب – گواهی پرداخت مالیات بر ارث

ج – قیم نامه در خصوص صغار و محجورین

د – حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی

**تفاوت حکم و قرار در قانون آئین دادرسی مدنی**

"تصمیماتی که دادگاه در رابطه با یک دعوا اتخاذ می‌کند، بر دو نوع حکم و قرار تقسیم می‌شود"

 

الف- حکم:

بر اساس ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، «چنانچه رای دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت قرار نامیده می‌شود.»

با توجه به این ماده قانونی، اگر تصمیم دادگاه دارای دو ویژگی ذیل باشد، آن تصمیم، حکم نامیده می‌شود:

۱- آن تصمیم راجع به ماهیت دعوا باشد: یعنی تصمیم دادگاه، به اصل اختلاف و دعوای میان اشخاص، مربوط باشد. به عنوان مثال، شخص الف. در دادگاه، دعوایی اقامه کرده و مدعی می‌شود که شخص ب. به اتومبیل او صدمه زده است. شخص ب. در مقابل می‌گوید که شخص الف. اصلاً مالک اتومبیل نیست تا بتواند خسارت واردشده به آن را مطالبه کند؛ تصمیمی که دادگاه در رابطه با درست یا غلط بودن گفته‌های شخص ب. می‌گیرد، مربوط به ماهیت دعوا نیست و حکم محسوب نمی‌شود، زیرا ماهیت و اصل دعوا در این مثال، صدمه زدن به یک اتومبیل بوده؛ نه اینکه مالک آن اتومبیل، چه کسی است.

۲- آن تصمیم، دعوای مطرح‌شده را تمام کند و پرونده را از دادگاه ببرد؛ برای مثال اگر قاضی به علت پیچیده بودن و تخصصی بودن یک دعوا، تصمیم بگیرد که از یک کارشناس کمک بگیرد و دستور بدهد که پرونده را نزد کارشناس بفرستند، به هیچ وجه نباید گفت که قاضی در مورد دعوا حکم صادر کرده است.

ب- قرار:

طبق ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، هرگاه دادگاه تصمیمی بگیرد که مربوط به ماهیت دعوا نباشد یا قاطع دعوا محسوب نشود، آن تصمیم، قرار نامیده می‌شود.

 

به عنوان مثال، اگر دادگاه در دعوای شخص الف. علیه شخص ب، تصمیم بگیرد که واقعاً شخص ب. به اتومبیل شخص الف. خسارت وارد کرده است، این تصمیم دادگاه، «حکم» نامیده می‌شود. این در حالی است که اگر در یک دعوا، یکی از طرف‌های اختلاف ادعا کند که دادگاه بر طبق قانون، صلاحیت رسیدگی به اختلاف را ندارد، تصمیمی که دادگاه در این خصوص می‌گیرد، «قرار» است؛ نه حکم.

مفهوم رأی

در اصطلاح قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، هم به حکم و هم به قرار، رأی نیز گفته می‌شود؛ در واقع رأی بر دو نوع است: حکم و قرار.

توجه به این نکته از این جهت دارای اهمیت است که قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مقررات مربوط به تصحیح «احکام» مدنی را با عنوان تصحیح «رأی» ذکر کرده است. به این ترتیب، این مقررات، در مورد تصحیح حکم و نیز در مورد تصحیح قرار، رعایت می‌شود.

مفهوم حکم مدنی

دادگاه‌های عمومی به شعبه‌های حقوقی و جزایی تقسیم می‌شوند که شعبه‌های حقوقی به امور حقوقی و شعبه‌های جزایی به امور جزایی رسیدگی می‌کنند.

مقصود از امور جزایی، اموری است که قانونگذار آن‌ها را ممنوع اعلام کرده و برایش مجازات در نظر گرفته است. در مقابل، مقصود از امور حقوقی، اموری است که جزو امور جزایی محسوب نمی‌شود.

بر همین اساس، احکامی که دادگاه‌ها صادر می‌کنند، به دو نوع تقسیم می‌شود؛ احکام حقوقی (یا مدنی) و احکام جزایی.

**بررسی تامین دلیل و نحوه تقاضای این حقوق در ایران**

تأمین دلیل چیست؟

بررسی تامین دلیل در لغت به معنای حفظ‌، نگهداری، ایمن کردن و امن کردن آمده و در نظام‌های حقوقی‌، منظور از «تامین دلیل» حفظ، نگهداری و شرح دلایل و (‌وضعیت‌) موجود در عرصه اختلاف و دعوا‌، برای امکان استفاده ذی‌نفع دعوا در تشریفات دادرسی آینده‌ است. تامین دلیل، عملا مرحله‌ای قبل از طرح و ورود به دعوا است که بعد از تقاضای ذینفع‌، توسط مرجع صالح به صورت ملاحظه‌، صورت ‌برداری یا تهیه گزارش و ثبت کتبی (صورتجلسه‌) اوضاع و احوال و دلایل موجود صورت میگیرد.

به عنوان مثال مستاجری که احتمال اختلاف میان خود و موجر را میدهد‌، بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مکان استیجاری‌، جهت عدم تعلق اجرت‌المثل و خسارت و نیز مطالبه ودیعه خود‌، میتواند تقاضای تامین دلیل از بابت خالی بودن عین مستاجره را مطرح کند یا در صحنه تصادف‌، اگر شخص مقصر حاضر به جبران خسارت طرف مقابل نشود، وی (خسارت‌دیده) ناچار به طرح دعوا جهت مطالبه خسارت است‌. بنابراین تا زمان جلسه دادرسی برای اینکه هیچیک از دلایل خود را در اثبات ادعای خویش (مواردی همچون اوضاع و احوال و میزان خسارت وارده بر خودرو و آثار آن و شهادت شهود و…) از دست ندهد، میتواند تامین موارد مذکور را تقاضا کند.

مواد ۱۴۹ تا ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی‌، در خصوص تامین دلیل است.

مستفاد از ماده ۱۴۹‌، اگر شخص ذینفع احتمال بدهد که دسترسی به دلایل و مدارکی که موجود است، اعم از تحقیق محلی‌، کسب اطلاع از مطلعین‌، دریافت نظر کارشناس‌، دفاتر تجاری یا اوضاع و احوالی که به حکم قانون یا در نظر دادگاه دلیل محسوب میشود (امارات) یا وجود آن نشانی از موضوع مورد نظر باشد (قراین)، در آینده و زمان دادرسی دشوار و مشقت‌بار خواهد شد یا دسترسی به آنها از بین خواهد رفت، میتواند از دادگاه درخواست تامین دلیل کند و تفاوتی وجود ندارد که این دلایل نزد خود وی (مدعی) یا نزد طرف دعوای آینده یا نزد ثالث باشد.

"شرایط بررسی تامین دلیل"

بنابراین مطابق ماده فوق و دیگر مقررات‌، تامین دلیل تابع شرایطی است:

دلایل یا مدارکی موجود باشد. نه آنکه ذینفع در پی تحصیل و جمع‌آوری دلیل باشد.احتمال آن باشد که دسترسی به دلایل موجود در آینده غیرممکن باشد یا دسترسی به آنها با سختی صورت گیرد یا طبیعت دلیل به گونه‌ای باشد که در زمان مناسب‌، دسترسی به آن به همان شکل موجود، میسر نباشد.

درخواست تامین دلیل باید از طریق مرجع صالح صورت گیرد تا از سوی طرف مقابل ممانعتی صورت نگیرد. زیرا شخص مقابل می‌تواند مانع از بررسی تامین دلیل شود و نسبت به آن مقاومت نشان دهد.

"مرجع صالح برای تامین دلیل"

مرجع صالح برای درخواست تامین دلیل، مطابق ماده ۱۴۹، دادگاه حقوقی است اما مطابق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۸ تیر سال ۱۳۸۷‌، مرجع صالح «شورای حل اختلاف» محلی که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن قرار گرفته‌، تعیین شده و اگر در حوزه مربوطه شورای حل اختلاف نبود، رسیدگی با دادگاه محل است.

با این تغییر در مرجع صلاحیت‌دار و توجه به حدود اختیارات شوراهای حل اختلاف برخی موارد تامین دلیل در اجرای آن دچار تغییر شد‌. مثلا مطابق مواد قانون آیین دادرسی مدنی، تقدیم دادخواست تامین دلیل هم به صورت جداگانه و هم ضمن دادخواست دعوای اصلی میسر است. این در حالی است که با توجه به حدود صلاحیت شورای حل اختلاف عملا امکان تقاضای بررسی تامین دلیل ضمن دادخواست مربوط به اصل دعوی‌، منتفی شد؛ مگر در مواردی که خواسته دعوای اصلی در نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف باشد.

"نحوه تقاضای تامین دلیل"

در حال حاضر تقاضای تامین دلیل از سوی ذی‌نفع بر روی فرم مخصوص دادخواست به تعداد خواندگان به اضافه یک نسخه، همراه با فتوکپی برابر اصل اوراق و اسناد تقدیم شورای حل اختلاف محلی که موضوع بررسی تامین دلیل در محدوده آن قرار دارد‌، می‌شود. این درخواست شامل مشخصات طرفین (‌البته اگر تعیین طرف مقابل میسر نباشد، نیز درخواست تامین دلیل پذیرفته است)، عنوان دعوایی که برای اثبات آن تقاضای تامین دلیل شده و نیز ذکر موارد و اوضاع و احوالی که باعث درخواست بررسی تامین دلیل شده، است‌ و در ادامه ‌شورا با احراز فوریت موضوع تامین دلیل‌، موضوع را به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری در رشته مربوط ارجاع و پس از حضور مدیر دفتر شعبه مربوطه و کارشناس در محل و جلب نظر کارشناس‌، شورا صورت‌جلسه تامین دلیل را با ذکر نظر کارشناس تنظیم میکند.

"میزان اعتبار دلایل تأمین‌شده"

درخواست تامین دلیل‌، غیر‌مالی محسوب می‌شود و هزینه آن به تناسب نوع دعوی از ۲۰۰ هزار ریال تا یک میلیون ریال است و در صورت کارشناسی‌، دستمزد کارشناس نیز جداگانه به صندوق دادگستری واریز می‌شود. ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی تاکید می‌کند‌:«تامین دلیل برای حفظ آن است و تشخیص درجه ارزش آن در موارد استفاده با دادگاه خواهد بود.» بنابراین صورت‌جلسه تامین دلیل حکایت از اعتبار و صحت دلایل ثبت‌شده نمی‌کند و صرفا دلایل را تا زمان ارایه به محکمه حفظ می‌کند و در صورت بروز دعوا این دادگاه است که باید به اعتبار آن دلایل رسیدگی کند. لذا مانند هر دلیل دیگری خلاف دلیل تامین شده‌، از سوی خوانده قابل اثبات است‌. با توجه به ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، تأمین دلیل برای حفظ آن است و به هیچ وجه دلالتی بر اعتبار دلایل تأمین‌شده ندارد یعنی دلیلی که تأمین شده، قاطع نیست.

هرگاه قرار تأمین صادر شود، دادگاه می‌تواند اجرای آن را به افراد ذیل واگذار کند:

- دادرس علی‌البدل.

- مدیر دفتر دادگاه.

- شخص قاضی صادر کننده رأی؛

زمانی که تأمین دلیل مبنای حکم باشد. عضو مجری قرار موظف است فقط آنچه را که مورد نظر متقاضی است، صورت‌برداری کند نه بیشتر و نه کمتر. مثلا اگر موضوع اجرای قرار تحقیق از شهود در یک موضوع خاص باشد، حق ندارد در خصوص مسایل دیگر از شهود تحقیق کند یا اگر موضوع اجرای قرار صورت‌برداری از اسناد معینی باشد، حق ندارد علاوه بر آن اسناد از سندهای دیگر که مورد تقاضا نیستند صورت ‌برداری کند. گاهی ممکن است تقاضای بررسی تامین دلیل همزمان برای چند دلیل باشد، مثلا تصادفی واقع و خسارتی به اتومبیل وارد شده است، در این مورد متقاضی می‌تواند از دادگاه تقاضای تامین دلیل برای «شهادت شهود»، «معاینه محل» و «جلب نظر کارشناس» کند.