**قرارداد و مبایعه نامه**

"قرارداد و مبایعه نامه عقدی است که طی آن بیع انجام شده است"

وکالت ازطرف اشخاص حقیقی

هر شخص حقیقی می تواند برای انجام قرارداد برای خود وکیلی انتخاب نماید در رابطه با وکالت کاتب می بایست به چند نکته توجه کند:

همانگونه که خود شخص نباید ممنوع المعامله باشد و بلوغ عقلی داشته باشد این مسئله در رابطه با وکیل نیز صدق می کند وکیل باید دارای بلوغ عقلی باشد.

وکیلی که از طرف فروشنده انتخاب می شود باید دارای وکالتنامه معتبر باشد که وکالت نامه وکیل فروشنده می بایست موضوع داشته باشد و در وکالتنامه مشخصات ملکی که فروخته می شود درج شود

و اگر وکالتنامه فاقد موضوع بود می بایست درون وکالتنامه قید شود که وکیل حق فروش کلیه املاک موکل خود را دارد.

در متن وکالتنامه می بایست به موضوع حدود اختیارات وکیل مشخص باشد بعنوان مثال ممکن است شخصی از جانب کسی وکالت داشته باشد و این وکالت فقط برای انجام امور اداری آن ملک داده شده باشد.

در متن وکالتنامه می بایست کلیه حق فروش به شخص دیگر قید شود و همچنین وکیل از جانب موکل حق اخذ ثمن را داشته باشد در صورتی که در متن وکالت نامه حق اخذ ثمن قید نشود و حق فروش قید شده باشد به این معنی است که وکیل می تواند در رابطه با فروش ملک تصمیم گیری و اقدام نماید ولی مبلغ ناشی از فروش ملک می بایست بدست خود موکل برسد.

همیشه سعی کنید وکالتنامه را از ابتدا تا انتها با دقت مطالعه کنید کارها پیش می آید که یک کلمه کل معنی جمله را عوض می کند یا شما در متن وکالتنامه می خوانید (وکیل حق فروش ملک و اخذ ثمن را)به همین جمله بسنده می کنید در صورتی که امکان دارد در آخر جمله ندارد نوشته شده باشد یعنی وکیل حق فروش ملک و اخذ ثمن را ندارد.

اصالت وکالت نامه می بایست توسط کاتب قرارداد استعلام شود قبل از انجام معامله می بایست به دفتر خانه ای که وکالت نامه را صادر کرده مراجعه کرده و یا تماس بگیرید و اصالت وکالتنامه را جویا شوید زیرا ممکن است وکیل از جانب موکل عزل شده باشد و یا موکل فوت کرده باشد که در اینصورت وکالتنامه فاقد اعتبار است.

در مورد وکالت های بلا عزل هم باید توجه نمود وکالت نامه تا زمانی بلا عزل است که موکل زنده باشد در صورت فوت موکل وکالتنامه اعتبار ندارد مگر اینکه شخص وکیل دارای مدرک معتبری مثل مبایعه نامه باشد که ملک را از موکل خود خریده است و سند را بصورت وکالت بلاعزل منتقل کرده است

در مورد خریدار نیز وکیل می بایست دارای وکالتنامه از طرف شخص خریدار باشد که در متن وکالتنامه قید شود که وکیل حق خرید هرگونه املاک را برای موکل خود دارد که این وکالتنامه نیز می بایست توسط دفتر خانه معتبر و یا سفارت خانه ثبت شده باشد واصالت آن توسط کاتب مورد بررسی قرار گیرد.

در بند قرارداد می بایست در قسمت فروشنده و خریدار مشخصات خود شخص موکل را بنویسید و سپس مشخصات وکیل را همراه با شماره وکالتنامه،شماره دفتر خانه،تاریخ وکالت را در قرارداد درج نمایید.

وراثت

در مورد املاکی که مالک آن متوفی باشد در صورتی می توان ورثه مرحوم یا مرحومه را بعنوان طرف قرارداد اطلاق نمود که ورثه دارای گواهی حصر و وراثت معتبر از مراجع قضایی باشد و در متن گواهی حصرو وراثت می بایست مشخصات ملک مورد نظر قید شده باشد.

مگراینکه در متن گواهی نوشته شده شود که ورثه ی مذکور وارث تمامی دارایی های متوفی می باشد در اینصورت می بایست مشخصات شخص متوفی در قرارداد قید شود

و سپس مشخصات وراث به همراه شماره و مشخصات و تاریخ گواهی حصر و وراثت قید گردد.

در مورد خریدار نیز ورثه نمی تواند برای شخص متوفی مالی را خریداری کند شخص متوفی را نمیتوان بعنوان خریدار تلقی نمود.

بعد از نوشتن مشخصات طرفین قرار می بایست آدرس و شماره تلفنی از هر یک از طرفین اخذ شده و در قرارداد نوشته شود تا در صورت لزوم به ان رجوع شود.

اشخاص حقوقی

تمامی اشخاص می توانند بعنوان نماینده حقوقی شرکت ها،نهادها،ارگان ها و مراکز دولتی و خصوصی و…..معرفی شوند و در قرارداد بعنوان طرف معامله شناخته شوند در این موارد می بایست موضوعاتی رعایت شود:

کلیه شرکت ها می بایست دارای اساس نامه و روزنامه رسمی و مجوزهای لازم باشند و مشخصات مدارک می بایست در قرارداد ذکر شود.

طرف قراردای که به عنوان نماینده یک شرکت معرفی می شود یا می بایست جزء هیئت مدیره یآن شرکت باشد و یا می بایست از طرف هیئت مدیره وکالت داشته باشد که شرایط وکالتنامه نیز دقیقا می بایست طبق شرایط و ظوابطی که برای اشخاص حقیقی گفته شد رعایت شود.

کلیه نهادها ومراکز اعم از دولتی و خصوصی و ارگانها میبایست دارای مجوز باشند و شخص نماینده یا باید مدیرعامل آن نهاد باشد یا از جانب مدیرعامل آن نهاد وکالت داشته باشد.

ارگانها و نهادهای دولتی میبایست مجوز خرید داشته باشد و نماینده آن ارگان و نهاد مجوز لازم را ارائه نماید و مشخصات مجوز میبایست در قرارداد توسط کاتب درج شود.

در بند طرفین قرارداد میبایست ابتدا مشخصات و شخص حقوقی قید شده و سپس در قرارداد توضیح داده شود که این ملک برای فلان نهاد یا شرکت یا ارگان خریداری شده که دارای مجوز و مدارک با شماره های مذکور است و شخص حقوقی بعنوان نماینده قانونی و یا وکیل نماینده قانونی اقدام به امضای قرارداد نموده است.

درمورد اشخاص حقوقی نیز میبایست پس از درج مشخصات دقیق آدرس و تلفن آن شرکت و یا نهاد و ارگان و یا سازمان قید شود که در صورت لزوم یه آن رجوع شود.

۱- در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

۲- درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.

۳- حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.

۴– تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که لا اقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی میماند.

۵– چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده- در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

۶- به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.»

۷چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

۸- بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.

خاطرنشان مینماید، دقت در نوشتن مبایعه نامه به شکلی که گفته شد میتواند فروشندگان را از وقوع بسیاری مشکلات و دعاوی حقوقی احتمالی دور سازد. در خصوص نحوه تنظیم مبایعه نامه چنانچه پرسشی دارید میتوانید با کارشناسان "موسسه حقوقی پیشگامان عدالت" در میان گذاشته و پاسخ آن را بیابید.

اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم میکنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن میتوان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری میکند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتراسنادرسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار میتواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای انتقال سند مالکیت در دفترخانه ملزم کند.

اگر مالکین متعدد باشد و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد و حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکین امضاء نمایند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در اینصورت وکیل از طرف همه مالکین قولنامه را امضا مینماید.

وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده میشود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید میکنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام میگویند.

قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟

اصولاً درج وجه التزام درقولنامه به یکی از روش های ذیل میتواند باشد:

1-در قولنامه قید میشود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در اینصورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار میتواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمیتوان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

2-در قولنامه طرفین موافقت مینمایند، که در تاریخ….. در دفترخانه شماره….. حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و درصورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ…. به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

3-چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ….. در دفترخانه…. حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و درصورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه…. ریال خسارت تأخیر است، دراین فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

قول نوشتن قولنامه یا مبایعه نامه که خریدار و فروشنده باید بدانند

برخی قولنامه را مرکب از قول و نامه میدانند یعنی قول مکتوب و براین مبنا معتقدند به موجب قولنامه نمیتوان الزام متعهد را به انجام تعهدش درخواست کرد و ازطرف دیگر مبایعه نامه را با استفاده از تعبیری که واژه بیع (خرید و فروش) در زبان حقوقی دارد قرارداد خرید و فروش میدانند و بر این اساس معتقدند که الزام متعهد مبایعه نامه را به انجام تعهداتش میتوان درخواست کرد.

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید دراین حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم مینمایند و درآن متعهد میشوند در زمان و مکان مشخصی (دفتراسنادرسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه میگویند.

 آیا دو واژه قولنامه و مبایعه نامه یکسان هستند؟

باید توجه داشت آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد و نمیتوان بر این اساس که لفظ قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را بر آنها بار کرد.

آموزش مبایعه نامه نویسی: موضوع قرارداد

درآموزش های قبل گفتیم که مبایعه نامه عموما دارای ۱۱ وجه است که اجبارا می بایست در مبایعه نامه بکار روند.

 اولین جزء مبایعه نامه طرفین قرارداد است.

دومین جزء مبایعه نامه نویسی موضوع قرارداد است.

موضوع قرارداد چیست؟

طبق ماده ۲۱۴ قانون مدنی ،موضوع قرارداد به «مورد معامله» تعبیر شده که عبارت است از «مال یا عملی که هر یک از طرفین، تعهد به تسلیم یا ایفاء آن می کنند»

بطور ساده تر هرچیزی که در یک قرارداد فروخته یا خریده میشود موضوع قرارداد گفته میشود.

شرایط موضوع قرارداد:

توجه نمایید که هر مالی قابل انتقال و فروختن نیست موضوع قرارداد و مالی که مورد معامله است میبایست دارای شرایطی باشد و کاتب میبایست به شرایط ان دقت کند .

در صورتیکه موضوع قرارداد دارای شرایط مکتوب در قانون نباشد آن عقد باطل است و عمل به مفاد آن قرارداد برای طرفین لازم الاجرا نیست.

این شرایط در زیر مکتوب شده است.

توجه شود بدلیل اینکه آموزش ما در مورد مبایه نامه نویسی ملک است تنها مواردی را که از نظر ملکی و مبایعه نامه نویسی حائز اهمیت است بررسی خواهیم کرد.

اینکه در تعریف فوق از واژه‌ی مالِ مورد معامله استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو هم استفاده میشود غیر از خودرو درخصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلویزیون یا هر مال دیگری میتوان از بیعنامه استفاده کرد.

بنابراین اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلویزیون به جای اینکه شفاها با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را در یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.

و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول میکنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیعنامه نیست.

" ۷ ماده مبایعه‌ نامه"

هرمبایعه نامه املاک از۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل میباشد .

ماده ۱: طرفین قرارداد

طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران میباشد که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه رو به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید .

ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری ومسکونی واداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص میکند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید درمبایعه نامه قبد شود) هست .

مهمترین بخش از این ماده که حتما باید کنترل کنید آدرس دقیق و صحت کد رهگیری است که میتوانید از فروشنده کد پستی تأیید شده از اداره پست رو درخواست کنید و آخرین بخش از این ماده مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش و غیره میباشد.

ماده ۳: ثمن معامله

منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی است که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه میشود حتما شماره چک های پرداختی در مبایعه نامه قید بشود .

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند می باشد .

بند ۱-۴ : تاریخ حضور در دفترخانه میباشد که طرفین درهمان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و درهمان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند میباشند.

بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد میباشد که در رهن بانک بوده و فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه مینماید.

بند ۳-۴ : درصورت عدم حضور هریک از طرفین در تاریخ مقرر، طرف مقابل میتواند از سردفتراسنادرسمی مقرر شده گواهی عدم حضور دریافت نمایند.

بند ۴-۴ : عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری ومفاصا حساب مالیات واستعلام ثبت ودرصورت نیاز پایانکار و ضمناًعدم حضورخریدار در دفترخانه منجربه صدور گواهی عدم حضور ودریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل میگردد.

بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه میباشد.

ماده ۵: شرایط تسلیم مورد معامله

شرایط تسلیم مورد معامله ۲ بند میباشد:

بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات میباشد که درصورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.

بند ۲-۵ : درصورتی که ملک خریداری شده به هرعلتی غیرقابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه برعودت مبلغ پرداختی خریدار میبایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را نیز به خریدار بپردازد.

ماده ۶: آثار قرارداد

آثار قرارداد شامل ۷ بند است:

بند ۱-۶ : فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات مینماید و فروشنده میبایست کلیه بدهی های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی وغیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید .

بند۲-۶ : تعیین اینکه تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوفاف برعهده کدام یک از طرفین میباشد. لازم به ذکراست هزینه تنظیم سند رهنی برعهده خریدار میباشد.

بند ۳-۶ : افزایش و کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و میزان ثمن آن نخواهد داشت .

بند ۴-۶ : کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و برخلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نمیباشد.

بند ۵-۶ : درصورتی که طرفین هریک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند میبایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.

بند ۶-۶ : قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار میباشدو توصیه میگردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .

بند ۷-۶ : حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله میکنید تا با این روش از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانید و از تعارفات و رودربایستی در معاملات خودداری کنید .

ماده ۷: فایل متعاملین

فایل متعاملین شامل ۶ بند می باشد:

بند ۱-۷ : پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه میباشد که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک در اینجا قابل دسترسی میباشد.

بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری درپرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.

بند ۳-۷ : علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ میشود و درصورت نیاز میتوانید گواهی ارزش افزوده را از مشاور املاک دریافت کنید .

بند ۴-۷ : مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین میباشد در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری وغیره برای شما ارسال نمیگردد .

بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک میباشد .

بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس میباشد .

توضیحات قرارداد:

در توضیحات مواردی را که طرفین به توافق میرسند و در متن قرارداد اشاره نشده است را ذکر میکنند و شامل شرایطی از قبیل دیر آماده شدن سند (بوروکراسی اداری ) و تجهیزات نصب شده و غیره میباشد.

به فروشندگان مبایعه نامه توصیه جدی میشود در صورت پرداخت چک از سوی خریدار حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر شود درغیراینصورت به هیچ وجه حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت .

مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.

نکات مهم تنظیم مبایعه نامه

۱ – قبل از هر اقدامی برای تنظیم مبایعه نامه، نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام کنید. احراز هویت به هیچ وجه نباید به شخص دیگری واگذار شود. لذا شخصاً آن را انجام دهید.

۲ – زمان کوتاهی را صرف آشنایی با خریدار و کنکاش قصد او از انجام این معامله نمایید. بدون آنکه سوالات شما ماهیت دخالت در امورشخصی را پیدا کند. بدانید که این امر در صورتی که به نحو صحیح انجام شود، در تمیز و تشخیص کلاهبرداران و شیادان احتمالی به شما کمک خواهد کرد.

۳ – به طور کامل شرایط و نحوه ی پرداخت خریدار را بپرسید. در قرارداد تنظیمی نیز به طور کامل و دقیق این موضوع را کنترل نمایید. سعی کنید قبل از انجام معامله به این موضوعات دقت کافی کرده باشید.

۴ – تمامی مفاد قرارداد را بطور دقیق مطالعه کنید و به هیچ وجه آن را به شخص دیگر واگذار نکنید. حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه نامه به شما اطمینان داد و یا خواست شخصاً آنها را برای شما بخواند، قبل از امضای آن از او بخواهید که مبایعه نامه در اختیار شما قرار گیرد.

۵ – برای یکایک تعهدات خریدار، از جمله تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا تعیین نمایید. بنویسید در صورت عدم انجام آن تعهد خاص به عنوان مثال میبایست روزانه مبلغ ده میلیون ریال به عنوان خسارت قراردادی به فروشنده پرداخت گردد. دقت داشته باشید میزان خسارت به صورت عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین میشود. پیش بینی خسارت قراردادی میتواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید. بعلاوه آنکه در صورت وقوع اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز، این موضوع یاری رسان فروشنده خواهد بود.

– تحویل ملک یا موضوع بیع را به زمانی که لا اقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته اید موکول نمایید. همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی میماند.

۶ – سعی کنید میزان متعارفی از ثمن یا همان قیمت را حین تنظیم مبایعه نامه دریافت نمایید. میزان متعارف اصولا بیش از سی درصد قیمت میباشد. لیکن درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید.

چون در صورتی که به هر دلیل اقساط بعدی ثمن پرداخت نگردد شما گرفتار قراردادی شده اید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافت نداشته اید. برای این منظور میتوان انفساخ مبایعه نامه را درصورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش بینی نمود.

۷ – به دلیل آنچه در بند پیشین اشاره شد، صرفاً با دریافت بیعانه، به هیچ وجه مبایعه نامه را امضا نکنید.

۸ – درهنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند. شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود. لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید. ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

۹ – درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از نوع و شرایط آن کسب اطلاع نمایید.

۱۰ – حتماً مواعدی دقیق برای پرداخت اقساط ثمن و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتراسنادرسمی قید نمایید. ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا درج کنید.

۱۱- به عنوان یک فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه موضوعاتی حیاتی را باید رعایت کنید که در این مقاله نکته وار بدانها خواهیم پرداخت. نظر شما را به بخش نخست آن جلب مینماییم.

۱۲ – چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.

۱۳ – به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید: «تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد. درغیراینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست»

۱۴ – در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

۱۵ – چنانچه وکیل خریدار درجلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه وهویت وکیل و اصیل را بررسی کنید. ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

۱۶ – بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید. بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند. به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره بدانها نیاز هست، توجه ننمایید.

۱۷ – بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت بعنوان عقد جایز و بدلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان میکنند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم میکنند در حالیکه چنین پنداشتی کاملا اشتباه است.

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت نامه به دفتراسنادرسمی مراجعه میکنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق میکنند و نه آنچه سردفتر صلاح میداند.

۱۸ – سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچوجه ندارد.

۱۹ – توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت نامه معرفی میکند اعتماد نکنید و شما میتوانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.

۲۰ – وکالت را قبل از امضاء و تائید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص، عبارات مبهم و …. حساس باشید و واکنش نشان دهید.

۲۱ – پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی، مبادرت به اخذ وکالت نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید.

۲۲ – در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج کنید: "وکیل در حیات و وصی موکل در ممات است"

۲۳ – متاسفانه بدلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت‌های تعاوتی بدلیل بی‌دانشی و یا بدلیل منفعت‌جویی اقداماتی به ضرر شما انجام ‌میدهند که باید مواظب این گونه رفتارها باشید.

۲۴ – در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده ‌میتواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد و میتواند علاوه براصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیزعلاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل) مطالبه نماید.

۲۵ – فروشنده میتواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

۲۶ – اگر قرارداد بیعی منعقد گردد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده میتواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد فقط با شرایط ذکر شده  قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

۲۷ – اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

۲۸ – اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ میدهد (خیار تخلف از شرط) در اینصورت با تحقق شرط، فروشنده میتواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

۲۹ – اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام میگویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده میتواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمیدهند.

۳۰ – در صورت ورثه ای بودن ملک ٬ اجرای مفاد زیر لازم است:

الف – گواهی انحصار وراثت

ب – گواهی پرداخت مالیات بر ارث

ج – قیم نامه در خصوص صغار و محجورین

د – حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی